لماذا تزداد صعوبة الاحتفاظ بسقف فوق رأسك

لماذا تزداد صعوبة الاحتفاظ بسقف فوق رأسك

ارتفعت الإيجارات بنسب مضاعفة في بعض المدن. وفي الوقت نفسه ، يعد شراء منزل هو الأكثر تكلفة منذ منتصف الثمانينيات. تجاوزت معدلات الرهن العقاري 6٪ وظلت أسعار المساكن بعيدة عن المستويات المرتفعة القياسية التي سجلتها في الأشهر الأخيرة ، مما أدى إلى خروج العديد من مشتري المنازل المحتملين من السوق.

وعلى الرغم من وجود بعض علامات البرودة في السوق ، لا يبدو أنه سيكون هناك ارتياح كبير في الأفق لمشتري المنازل.

قبل عام ، كان المشتري الذي خفض سعره بنسبة 20٪ على متوسط ​​سعر منزل عائلي واحد يبلغ 363.800 دولار ومول الباقي بمعدل رهن عقاري يبلغ 2.88٪ – وهو المتوسط ​​في ذلك الوقت – كان يحصل على دفعة شهرية قدرها 1208 دولارًا.

اليوم ، يشتري صاحب المنزل منزلًا متوسط ​​السعر ، والذي يبلغ الآن 396300 دولارًا ، مع رهن عقاري بمتوسط ​​حالي يبلغ 6.29 ٪ سيدفع 1960 دولارًا شهريًا في رأس المال والفائدة. هذا 752 دولارًا إضافيًا كل شهر.
مع دفع التضخم لمعظم نفقات الأسرة إلى الأعلى ، يمكن لعدد قليل من مشتري المنازل المحتملين تحمل تلك المدفوعات الشهرية الأغلى.

على مدى السنوات الخمس الماضية ، ارتفع متوسط ​​سعر المنزل بنسبة 60٪ بينما ارتفع متوسط ​​الدخل بنسبة تقل عن 15٪ ، كما قال آندي والدن ، نائب رئيس أبحاث المؤسسات في شركة Black Knight ، وهي شركة قواعد بيانات للرهن العقاري.

قال والدن: “أسعار المنازل خارجة عن السيطرة بشكل ملحوظ مع مستويات الدخل”.

ينفق الأمريكيون الآن أكثر من 35 ٪ من متوسط ​​دخلهم على مدفوعات رأس المال والفوائد الشهرية للمنزل الذي تم شراؤه حديثًا بسعر متوسط. تاريخيًا ، أنفق الأمريكيون ما يقرب من 25٪ من متوسط ​​الدخل على المدفوعات.

قال والدن ، للعودة إلى هذا المستوى ، يجب أن يحدث مزيج من هذه الأشياء: يجب أن ينمو دخل الفرد بنسبة 40٪ ، كما يجب خفض معدلات الرهن العقاري إلى النصف ، أو يجب أن يكون هناك 30٪ انخفاض في متوسط ​​سعر المنزل.

لكن من غير المحتمل أن يحدث أي من هذه الأشياء في أي وقت قريب.

كيف وصلنا إلى هنا؟

جزء من السبب الذي جعل الإسكان أصبح باهظ التكلفة هو أن معدلات الرهن العقاري المنخفضة القياسية التي شوهدت خلال جائحة Covid-19 أدت إلى زيادة الطلب على المنازل ، مما أدى بدوره إلى ارتفاع الأسعار. مع تنافس العديد من المشترين على مجموعة محدودة من المنازل المعروضة للبيع ، أصبحت حروب العطاءات وجميع العروض النقدية شائعة ، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار إلى مستويات قياسية.

الآن يتصارع المشترون مع مزيج من ارتفاع أسعار المساكن وارتفاع معدلات الرهن العقاري.

قال والدن: “جاءت نقطة الألم عندما عادت المعدلات إلى مستوى 6٪”.

الجانب الآخر من القضية هو العرض. لقد واجه المشترون المتحمسون نقصًا وطنيًا في المنازل استغرق إنشاؤه وقتًا طويلاً ، مما أدى إلى عدم تطابق العرض والطلب مما أدى إلى ارتفاع أسعار المنازل.

تراجعت الولايات المتحدة بنحو 5.5 مليون وحدة سكنية على مدار العشرين عامًا الماضية حيث فشل بناة البناء في مواكبة اتجاهات البناء التاريخية ، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. إذا أضفت تدمير الممتلكات بسبب الهدم أو الكوارث الطبيعية من بين أمور أخرى ، فقد يكون إجمالي العجز أقرب إلى 6.8 مليون خلال تلك الفترة.
هل يجب أن أستأجر أو أشتري منزل؟

النقص في الوحدات كبير جدًا لدرجة أن الأمر سيستغرق أكثر من عقد من الزمان للحاق به ، وفقًا لـ NAR.

ولكن حتى لو تم بناء المزيد من المنازل والشقق ، فلن يكون الأمر مهمًا ما لم يكن الناس قادرين على تحمل تكاليفها.

في أبريل 2021 ، كان على الأسرة أن تكسب حوالي 80 ألف دولار سنويًا لتحمل مدفوعات المنزل ذي السعر المتوسط ​​بدفعة أولى متواضعة تبلغ 3.5٪. بعد عام ، كان الدخل المطلوب 108000 دولار. وتعني هذه الزيادة في التكلفة أن حوالي 4 ملايين أسرة مستأجرة كان بإمكانها شراء منزل متوسط ​​السعر العام الماضي لم يعد بإمكانها القيام بذلك بعد اثني عشر شهرًا ، وفقًا للمركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد.
بدون منزل للشراء ، يظل المستأجرون في أماكنهم ، مما يدفع الإيجارات إلى الارتفاع أكثر في سوق ضيقة بالفعل.
شهدت المدن الواقعة في منطقة صن بيلت ، مثل فينيكس وأوستن ، بعضًا من أكبر الزيادات في تكاليف الإسكان أثناء الوباء. في ميامي ، ارتفع سعر المنزل بنسبة 33٪ عن العام الماضي ، وارتفعت الإيجارات بنسبة 17٪ عن العام الماضي ، وفقًا لموقع Realtor.com. لكن أزمة القدرة على تحمل التكاليف تحدث على الصعيد الوطني ، في جميع مناطق البلاد.
عندما يصل المستأجرون إلى الحد الأقصى لما يمكنهم دفعه كل شهر ، تصبح ملكية المنازل بعيدة المنال لأنهم يكافحون من أجل الادخار مقابل دفعة أولى. يؤدي هذا إلى توسيع فجوة الثروة وإغلاق اللامساواة بين أولئك الذين يستفيدون مالياً من ملكية المنازل وأولئك الذين لا يستفيدون منها. كما أنه يوسع فجوة ملكية المنازل العرقية ، حيث يمتلك 72٪ من الأمريكيين البيض منازل بينما يمتلك 43٪ فقط من الأمريكيين السود منزلاً ، وفقًا لـ NAR.

إذن ماذا سيحدث بعد ذلك؟

هناك علامات واضحة على البرودة في سوق الإسكان. تراجعت مبيعات المنازل لمدة سبعة أشهر متتالية مع ارتفاع تكلفة شراء وتمويل المنزل مما دفع المزيد من الناس للخروج من سوق الإسكان. عادة ، مع جفاف الطلب ، تنخفض الأسعار وتستقر معدلات الرهن العقاري في النهاية.

في الوقت الحالي ، من المرجح أن ترتفع معدلات الرهن العقاري أكثر مع استمرار الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في معركته لمحاربة التضخم.

لا يحدد الاحتياطي الفيدرالي السعر الذي يدفعه المقترضون على الرهون العقارية مباشرة. بدلاً من ذلك ، تميل معدلات الرهن العقاري إلى تتبع العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. نظرًا لأن المستثمرين يتوقعون رفع أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي ، فإنهم غالبًا ما يبيعون السندات الحكومية ، مما يؤدي إلى ارتفاع العائد ، وبالتالي ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

كم منزل يمكنني تحمله؟

يقول معظم خبراء سياسة الإسكان إن بناء إمدادات ثابتة من المنازل الجديدة ذات الأسعار المعتدلة أمر ضروري لإصلاح أزمة القدرة على تحمل التكاليف. ولكن نظرًا لأن هذه المنازل ليست مربحة للبناة مثل المنازل الأكبر والأعلى سعرًا ، فسوف يتطلب الأمر جهودًا متضافرة من قبل كل من القطاعين العام والخاص.

في مايو ، أعلنت إدارة بايدن عن خطة عمل لتوفير الإسكان لسد فجوة القدرة على تحمل التكاليف وتخفيف تكاليف الإسكان. تهدف الخطة إلى تعزيز المعروض من المساكن الميسورة التكلفة من خلال تعزيز التمويل الفيدرالي الحالي ومجالات التحفيز لإصلاح سياسات تقسيم المناطق واستخدام الأراضي لبناء مساكن أقل تكلفة. كما يدعو بناة المنازل إلى اعتماد أساليب بناء أكثر كفاءة.

لكن لا شيء من هذا يعد حلاً سريعًا ، وبعضه يتطلب إجراءً من الكونجرس.

بشكل منفصل ، أعلنت الإدارة الفيدرالية لتمويل الإسكان ، التي تعمل في مجال الرهن العقاري العملاقين في الخارج فاني ماي وفريدي ماك ، عن خطط هذا الصيف لتوسيع خيارات تمويل المساكن للمشترين ، ولا سيما أولئك الملونين ، لسد فجوة ملكية المنازل العرقية. تشمل هذه البرامج المساعدة على الدفعة المقدمة ، وأقساط تأمين الرهن العقاري المنخفضة ونظام الإبلاغ عن الائتمان الذي يأخذ في الاعتبار تاريخ دفع الإيجار.
بعض هذه الأفكار ، بما في ذلك قروض جديدة بدون دفعة مقدمة مع عدم وجود تكاليف إغلاق للمشترين في أحياء معينة من السود أو اللاتينيين ، موجودة بالفعل.